Die Abschreibung von Gebäuden

Ein besonders kompliziertes Thema im Bereich der steuerlichen Abschreibungen ist die Behandlung von Gebäuden. Die Abschreibungen werden als Betriebsausgaben bei gewerblichen Einkünften oder als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt.

Die steuerliche Definition von Gebäuden

Ein Gebäude wird in den Einkommensteuerrichtlinien definiert als ein Bauwerk, das auf eigenem beziehungsweise fremden Grund und Boden errichtet wurde, um Menschen oder Gegenständen Schutz vor äußeren Einflüssen zu gewähren. Dabei ist Menschen der Aufenthalt in seinem Inneren möglich. Das Gebäude muss fest verbunden mit dem Grund und Boden sowie standfest sein und einige Beständigkeit besitzen.
Problematisch kann die Abgrenzung von Gebäuden zu anderen Wirtschaftsgütern zum Beispiel bei Containern oder auch großen Überdachungen sein.

Unselbständige Gebäudeteile

Unselbständige Gebäudeteile, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Hauptgebäude stehen, werden einheitlich mit dem Gebäude abgeschrieben, unabhängig von ihrer spezifischen Nutzungsdauer. Zum Beispiel wird der Swimming-Pool eines Hotels mit dem Hotelgebäude zusammen abgeschrieben.
Umgekehrt werden selbständige Gebäudeteile, bei denen es einen engen einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang nicht gibt, als separate Wirtschaftsgüter behandelt und abgeschrieben. Typische Beispiele hierfür sind Laden- oder Gaststätteneinbauten.

Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung von Gebäuden und Gebäudeteilen sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dabei zählen Grundstückskosten nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes. Wurde der Kaufpreis für die Einheit von Grundstück und Gebäude bezahlt, muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Diese wird üblicherweise mithilfe von Bodenrichtwerten für das Grundstück vorgenommen. Auskünfte über die anzuwendenden Bodenrichtwerte gibt das zuständige Finanzamt. Nach Abzug des so bewerteten Preises für das Grundstück vom Gesamtpreis verbleibt der Wert des Gebäudes. Auch Anschaffungsnebenkosten wie Provisionen für Makler oder Notargebühren müssen aufgeteilt werden.
Da Gebäudeteile, die unterschiedlich genutzt werden, auch unterschiedlich abgeschrieben werden können, beziehungsweise die mit ihnen erzielten Einkünfte unter verschiedenen Einkunftsarten erfasst werden, müssen auch die auf sie entfallenden Anschaffungskosten aufgeteilt werden. In den Einkommensteuerrichtlinien werden die folgenden verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten von Gebäuden unterschieden: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, Vermietung zu fremden Wohnzwecken, Nutzung zu eigenen Betriebszwecken sowie Nutzung zu fremden Betriebszwecken.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Den Herstellungskosten eines Gebäudes hinzugerechnet werden auch die anschaffungsnahen Aufwendungen. Unter diesen werden Instandhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen verstanden, wenn folgende Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Die Aufwendungen müssen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie anfallen und sie müssen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie hoch sein, nämlich mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten. Liegen diese Voraussetzungen vor, werden die anschaffungsnahen Aufwendungen zu den Anschaffungskosten addiert und gemeinsam mit diesen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Unter nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten fallen Aufwendungen, die nach der Fertigstellung des Gebäudes aufgebracht werden, um eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes herbeizuführen. Diese müssen aktiviert und mit dem Restwert des Gebäudes zusammen abgeschrieben werden. Nur wenn sie weniger als 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) für ein Gebäude betragen, dürfen sie im Jahr ihres Anfalls sofort als Betriebsausgabe beziehungsweise Werbungskosten gewinnmindernd angesetzt werden.
Von den nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzugrenzen sind Aufwendungen, die dazu führen, dass aus dem Gebäude ein neues Wirtschaftsgut wird. Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude tiefgreifend umgestaltet oder auch in einem solchen Umfang erweitert wird, dass die ergänzenden neuen Bestandteile der Gesamtsache ihr Gepräge geben und so die verwendeten Altteile (also das ursprüngliche Gebäude) von der Bedeutung und dem Wert her nur untergeordnet erscheinen. Ein typisches Beispiel hierfür ist der aufwändige Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes, wie einer Produktionshalle, zu einem Wohnhaus.

Abschreibungsmethoden

Grundsätzlich zulässig ist die lineare Gebäudeabschreibung. Es müssen dabei Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören, unterschieden werden von sonstigen Gebäuden, die Wohnzwecken dienen.
Bei Gebäuden im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen, ist ein Abschreibungssatz von 4 % zulässig, wenn für sie der Bauantrag zwischen dem 31.3.1985 und dem 1.1.2001 gestellt wurde. Für Gebäude im Betriebsvermögen, für die danach der Bauantrag gestellt wurde, gilt ein Abschreibungssatz von 3 %.
Für alle sonstigen Gebäude ist eine jährliche Abschreibung in Höhe von 2 % anzusetzen, es sei denn es handelt sich um historische Gebäude. Diese Altbauten, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, sind mit einem jährlichen Satz von 2,5 % abzuschreiben.
Wird nachgewiesen, dass die tatsächliche Nutzung kürzer ist, als bei der Berechnung dieser Abschreibungssätze vorausgesetzt, können auch höhere Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden.
Die degressive Abschreibung bei Gebäuden war in der Vergangenheit sowohl für Gebäude zulässig, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, als auch für Gebäude, die Wohnzwecken dienen. Anders als bei der degressiven Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter wurde die degressive Abschreibung auf Gebäude mit Hilfe von fallenden Prozentsätzen vorgenommen. Durch eine Gesetzesänderung ist die degressive Abschreibung auch für Wohngebäude, für die der Bauantrag nach dem 1.1.2006 gestellt wurde, abgeschafft worden. Die in der Vergangenheit zulässigerweise begonnene degressive Abschreibung darf selbstverständlich fortgeführt werden.